Χρονιά σταθεροποίησης, αλλά στα… υψηλά, θα είναι η φετινή για την αγορά κατοικιών στη χώρα μας, που έχει διανύσει αισίως μία επταετία ανόδου των τιμών.
Με βάση τις εκτιμήσεις των ανθρώπων της αγοράς, αυτό θα είναι ένα βασικό χαρακτηριστικό και η ειδοποιός διαφορά του 2025 σε σύγκριση με τις προηγούμενες χρονιές της πιο έντονης ανόδου των τιμών. Οι γενικότερες προβλέψεις για φέτος κάνουν λόγο για ένα μικρό, μονοψήφιο ποσοστό ανόδου των τιμών στα πέριξ του 5% ως προς τη μεγάλη εικόνα, με ορισμένες περιοχές να καταγράφουν, ενδεχομένως, ακόμη και πτώση.

Ενα δεύτερο στοιχείο, που επίσης αναμένεται να αποτελέσει βασικό χαρακτηριστικό της φετινής χρονιάς, έχει να κάνει με τις προβλέψεις για μείωση των μεταβιβάσεων, η οποία παρά την έλλειψη προσφοράς στην αγορά θα συνεχιστεί πιο έντονα στη διάρκεια της χρονιάς λόγω του χάσματος που χωρίζει τους υποψήφιους αγοραστές από τους πωλητές.

«Η μείωση των συναλλαγών είχε ήδη αρχίσει να καταγράφεται από πέρυσι και θεωρούμε ότι θα φανεί πιο έντονα φέτος», επισημαίνει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής, αναφερόμενος στα βασικά χαρακτηριστικά της φετινής χρονιάς, όπως αυτά καταγράφονται με βάση τα μέχρι στιγμής δεδομένα.

«Η εικόνα όσον αφορά την πορεία των τιμών φέτος παραπέμπει σε μiα τάση για εξισορρόπηση – κι αυτό παρά το γεγονός ότι υπήρξαν στο ξεκίνημα της χρονιάς αυξητικές τάσεις, ως απόρροια του προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”. Βλέπουμε μια τάση σταθεροποίησης –στα υψηλά όμως– είτε πρόκειται για το κομμάτι των πωλήσεων είτε των ενοικίων. Παρά την έλλειψη προσφοράς -κι εδώ είναι η παραδοξότητα– δεν υπάρχει δυναμική η αγορά να κινηθεί σε πιο υψηλά επίπεδα γιατί πλέον οι δυνητικοί αγοραστές ή οι μισθωτές δεν μπορούν με την ίδια ευκολία να προσεγγίσουν τις ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες κι έτσι δεν γίνονται εύκολα μεταβιβάσεις. Στην πράξη διαπιστώνεται ότι υπάρχει απόσταση τιμής κοντά στο 20% που χωρίζει τους ενδιαφερόμενους αγοραστές με τους πωλητές, οι οποίοι συνεχίζουν να ζητούν περισσότερα, ενώ στην αγορά των ενοικίων η απόσταση αυτή είναι μικρότερη μεταξύ 5% και 10%. To μεγαλύτερο πρόβλημα ως προς τις μεταβιβάσεις εντοπίζεται κυρίως στη μεσαία κατηγορία των αγοραστών για ακίνητα των 250.000-300.000 ευρώ, ενώ όποιο ακίνητο βγαίνει στην αγορά με πιο λογική τιμή, φεύγει αμέσως.

Συμπερασματικά, για το 2025 θα λέγαμε ότι η χρονιά είχε στρεβλή αφετηρία με αύξηση των τιμών λόγω ακριβώς της στρεβλής ζήτησης που δημιούργησε το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ” και θα οδηγηθεί σε σταθεροποίηση στη συνέχεια καταλήγοντας σε ένα χαμηλό μονοψήφιο ποσοστό αύξησης και ενδεχομένως μικρή πτώση σε κάποιες αγορές. Στα ενοίκια δεν πρόκειται να δούμε εύκολα αποκλιμάκωση λόγω του σοβαρού ελλείμματος προσφοράς, ενώ έρχεται πολύ σύντομα, μέσα στο επόμενο δίμηνο, και η αυξημένη ζήτηση στις πόλεις που φιλοξενούν πανεπιστήμια – ένα ακόμη πρόβλημα που θα αντιμετωπίσουν και φέτος πολύ έντονα οι οικογένειες των φοιτητών.

Αναστάτωση στην κτηματαγορά έχουν προκαλέσει και οι εξελίξεις με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, αφού αλλάζουν τώρα τα δεδομένα σε κανόνες που λειτουργούν ήδη εδώ και 12 χρόνια και ακυρώνονται συμφωνίες για οικόπεδα και αντιπαροχές που θεωρούνταν λίγο πολύ κλεισμένες. Η συγκεκριμένη εξέλιξη οδηγεί σε περαιτέρω συμπίεση της προσφοράς και της διαθέσιμης επιφάνειας στο σύνολό των ακινήτων».

Ακριβώς τις τάσεις στην αγορά θα επιχειρήσει να καταγράψει και το Real Estate Forum, που θα πραγματοποιηθεί στο πλαίσιο της 5ης Premium Real Estate Expo, στις 31 Μαΐου – 1 Ιουνίου 2025, στο Athens Metropolitan Expo, όπου θα συζητηθούν, μεταξύ άλλων, τα δεδομένα και οι ευκαιρίες που διαμορφώνουν την αγορά ακινήτων, κρίσιμα θέματα όπως οι επιπτώσεις των νέων αποφάσεων στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), οι προοπτικές της αγοράς κ.ο.κ..

Η πορεία των τιμών

Σημειωτέον ότι ήδη την τελευταία επταετία, από το ξεκίνημα της εκ νέου ανόδου των τιμών το 2018 έως και το 2024, οι τιμές των κατοικιών, με βάση τα επίσημα στοιχεία των σχετικών δεικτών της Τραπέζης της Ελλάδος, έχουν αυξηθεί σε ποσοστό κοντά στο 70%, απέχοντας πολύ λίγο, μόλις 1,3%, από τα προ της δημοσιονομικής κρίσης μέγιστα επίπεδα για όλη την Ελλάδα, με την Αθήνα όμως, όπου συγκεντρώνεται το ήμισυ του πληθυσμού της χώρας, να έχει ξεπεράσει το peak της περιόδου 2007-2008.

Ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής έχει συγκεντρώσει τις μεταβολές στις τιμές πώλησης και ενοικίων στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε δημοφιλείς περιοχές της πρωτεύουσας για τις οποίες καταγράφεται σημαντική ζήτηση.
Οπως προκύπτει, το κέντρο της Αθήνας διατηρεί την πρωτιά όσον αφορά τη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές πώλησης την περίοδο 2023-2025, με βάση τις ζητούμενες τιμές, φτάνοντας κατά μέσο όρο κοντά στα 2.600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα νότια προάστια, η Βούλα καταγράφει την υψηλότερη αύξηση στα ενοίκια, στο +28,5% με μέση τιμή ενοικίου στα 15 ευρώ ανά τ.μ., όταν μία διετία πριν το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 11,7 ευρώ ανά τ.μ..

Πιο αναλυτικά, όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης αυτή τη στιγμή, οι υψηλότερες τιμές καταγράφονται στη Βουλιαγμένη, όπου μια μέση τιμή αγγίζει τα 7.300 ευρώ/τ.μ., έχοντας παρουσιάσει διψήφιο ποσοστό ανόδου την τελευταία διετία κατά 12%. Κοντά, λίγο χαμηλότερα των 4.500 ευρώ ανά τ.μ., βρίσκονται οι μέσες ζητούμενες τιμές σε Γλυφάδα και Ψυχικό, έχοντας παρουσιάσει μονοψήφιο ποσοστό αύξησης και στις δύο περιπτώσεις την τελευταία διετία, αν και η περίπτωση ειδικά του Ψυχικού παρουσιάζει την ιδιομορφία της μεγάλης απόκλισης μεταξύ των ζητούμενων τιμών ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου: είναι χαρακτηριστικό ότι για μια μονοκατοικία των 170 τ.μ. της δεκαετίας του ’50 με κήπο στο Παλαιό Ψυχικό, που χρήζει ανακαίνισης, μπορεί να ζητείται τιμή κοντά στα 15.000 ευρώ ανά τ.μ. Στην πλέον δημοφιλή περιοχή λόγω και της εύκολης πρόσβασης με μετρό, στο Χαλάνδρι η μέση τιμή ανά τ.μ. αντιστοιχεί σε επίπεδα λίγο χαμηλότερα των 3.500 ευρώ/τ.μ., έχοντας παρουσιάσει άνοδο άνω του 11% στη διάρκεια της τελευταίας διετίας.

Στις πιο οικονομικές περιοχές στα πέριξ του κέντρου της Αθήνας, όπως τα Πατήσια, η άνοδος που έχει καταγραφεί την τελευταία διετία ξεπερνά το 20% με μια μέση ζητούμενη τιμή πλέον πάνω από τα 2.100 ευρώ/τ.μ.. Στη λίστα των ενδεικτικών περιοχών περιλαμβάνεται και η Δραπετσώνα, που είναι και η μοναδική περίπτωση με πτώση στις ζητούμενες τιμές πώλησης στη δεκαετία σχεδόν κατά 6%, αγγίζοντας τα 2.500 ευρώ ανά τ.μ..

Στην αγορά των ενοικίων, όλες οι περιοχές έχουν καταγράψει άνοδο και μάλιστα στην πλειονότητά τους σε διψήφιο ποσοστό στη διάρκεια της τελευταίας διετίας: πέραν της Βούλας με πάνω από 28% και το κέντρο της Αθήνας, η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή καταγράφεται αυτή τη στιγμή στη Βουλιαγμένη με το ποσό των 20 ευρώ/τ.μ. και αύξηση πάνω από 10% έναντι του 2023. Στο πολύ δημοφιλές κέντρο της Αθήνας η αύξηση αγγίζει το 17% με μέση τιμή στα 11,7 ευρώ/τ.μ., όταν προ διετίας ήταν στα 10 ευρώ /τ.μ., ενώ το Χαλάνδρι έχει φτάσει τώρα τα 12,4 ευρώ/τ.μ. με ένα εντυπωσιακό +18%.
Η πιο οικονομική περιοχή είναι το Ιλιον, που καταγράφει τη μικρότερη άνοδο με ένα +2,2% στη διετία και μια μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου κάτω από τα 8 ευρώ/τ.μ., φαινόμενο μάλλον σπάνιο για την περίπτωση της Αθήνας.

Μείωση συναλλαγών

Ο κ. Ποταμιάνος παρατηρεί ότι «ακριβώς η άνοδος των τιμών και η ψαλίδα που χωρίζει τους αγοραστές με τους πωλητές έχει ως αποτέλεσμα να μένουν περισσότερο χρόνο στις αγγελίες τα σπίτια, ακόμη και πάνω από 6 μήνες. Υπάρχει μια τάση από τους ιδιοκτήτες να βάζουν στις αγγελίες τα ακίνητα όλο και πιο ψηλά, με το σκεπτικό ότι η αγορά βρίσκεται σε άνοδο. Ετσι, έχουν στο μυαλό τους ένα (υψηλό) νούμερο που θέλουν να επιβάλλουν κι εδώ έρχεται και η ευθύνη των επαγγελματιών του κλάδου που θα πρέπει να μετριάζουν τις προσδοκίες. Γι’ αυτό καταγράφεται ήδη και θα συνεχίσει να καταγράφεται και στο επόμενο διάστημα μείωση των μεταβιβάσεων».

Εν μέσω μειωμένων συναλλαγών, η κατηγορία των ακινήτων που φεύγει πιο εύκολα είναι αυτή των μικρότερων σπιτιών, των 60- 70 τ.μ. «που απευθύνονται σε μεγαλύτερο κοινό ούτως ή άλλως, ενώ θεωρούνται και πιο ελκυστικά επενδυτικά. Επιπλέον, συνεχίζεται και η τάση για περισσότερες αγορές με μετρητά σε ποσοστό 80% έναντι του περίπου 20% που μπορεί να είναι μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης – το ακριβώς ανάποδο σε σχέση με ό,τι συνέβαινε στη δεκαετία του ’00. Σε αυτό θεωρούμε ότι έχει παίξει σημαντικό ρόλο και η δημοσιονομική κρίση, δημιουργώντας αρνητική ψυχολογία στους υποψήφιους δανειολήπτες για τη δυνατότητά τους να πληρώνουν για μακρό χρονικό διάστημα τη δόση του δανείου».

Στο σημείο αυτό, έχουν ενδιαφέρον και τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Αlpha Bank σε σχέση με το καθεστώς κατοικιών ανά επάγγελμα, σύμφωνα με τα οποία η κατηγορία των δημοσίων υπαλλήλων είναι αυτή που αντιπροσωπεύει το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκτητών με στεγαστικό έναντι των ιδιωτικών υπαλλήλων ή των ελεύθερων επαγγελματιών. Ειδικότερα, περίπου το 1/4 των δημοσίων υπαλλήλων (24%) είναι σήμερα ιδιοκτήτες σπιτιού με στεγαστικό δάνειο, έναντι του 12% των ιδιωτικών υπαλλήλων ή του 11% των ελεύθερων επαγγελματιών. Το ποσοστό των ατόμων που ιδιοκατοικούν χωρίς να αποπληρώνουν κάποιο στεγαστικό δάνειο είναι υψηλότερο μεταξύ των συνταξιούχων (64%) και των αυτοαπασχολούμενων (58%) σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες, στο 37% τόσο για τους ιδιωτικούς όσο και για τους δημοσίους υπαλλήλους.

Με τα παραπάνω δεδομένα, τη συνεχιζόμενη δυστοκία στη στεγαστική πίστη και με διαπιστωμένη τη στρέβλωση που καταγράφηκε στην αγορά ως προς τη ζήτηση μέσα από προγράμματα όπως το «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», οι μεσίτες θεωρούν ότι απαιτείται τώρα ένα μείγμα περισσότερων πρωτοβουλιών που δεν αφορά μόνο την προσφορά σπιτιών αλλά και την ίδια τη λειτουργία της αγοράς. «Χρειάζεται και διευκόλυνση των διαδικασιών, με τις μεταβιβάσεις που παραμένουν πολύ δύσκολες και χρονοβόρες, με καθυστερήσεις μηνών παρά τα όσα λέγονται ότι γίνονται με λίγα… κλικ. Ακόμη και οι τράπεζες να θέλουν να βγάλουν ακίνητα στην αγορά από τα χαρτοφυλάκιά τους έχουν πολύ μεγάλες καθυστερήσεις», καταλήγει ο κ. Ποταμιάνος.

Διαβάστε ακόμη

Πανστρατιά ξενοδόχων σε όλη την Ευρώπη -και των Ελλήνων- κατά της Booking.com

Γιατί το deal Alpha Bank–UniCredit φέρνει νέα εποχή για τις ελληνικές τράπεζες

Αλέξανδρος Μπένος: Γιατί η Cenergy ανεβάζει τον πήχη φέτος (γραφήματα)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα