Τη μεγαλύτερη μέχρι σήμερα ανατροπή σε επίπεδο τιμής πρώτης προσφοράς για ηλεκτρονικό πλειστηριασμό έφερε πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία αφορά τις κεντρικές εγκαταστάσεις της τεχνικής εταιρείας Έδραση-Ψαλλίδας.
Όπως έχει αποκαλύψει το newmoney, ο πλειστηριασμός για την μεγάλη έκταση των 138,4 στρεμμάτων και το συγκρότημα των 25 κτηρίων στο Κορωπί έχει προγραμματιστεί για την ερχόμενη Τετάρτη 2 Ιουλίου.
Για αυτόν τον πλειστηριασμό επισπεύδουσα είναι η Cepal, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς είχε οριστεί στα 3,13 εκατ. ευρώ.
Όλα αυτά όμως, μέχρι τις 20 Ιουνίου, καθώς τότε, -όπως αποκαλύπτει το newmoney-, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών κλήθηκε να συνεκδικάσει ανακοπές και πρόσθετες παρεμβάσεις στις οποίες συμμετείχαν οι μεγαλύτεροι servicers, καθώς και η διοίκηση, αλλά και εργαζόμενοι της Έδραση-Ψαλλίδας.
Η αρχική ανακοπή έγινε από την doValue Greece και στρεφόταν κατά της Cepal «ως διαχειρίστριες (διαφορετικών) απαιτήσεων, δικαιούχοι των οποίων τυγχάνουν (διαφορετικές) δανείστριες αλλοδαπές εταιρίες ειδικού σκοπού», αλλά και της Έδραση-Ψαλλίδας.
Κατά τη συζήτηση της ανακοπής αυτής, όμως, άσκησε προφορικώς ενώπιον του ακροατηρίου του δικαστηρίου αυτοτελή πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της doValue, η Intrum Hellas ως διαχειρίστρια και αυτή διαφορετικών απαιτήσεων, ενώ στο… χορό των ανακοπών και παρεμβάσεων μπήκαν τόσο η διοίκηση της οφειλέτιδας εταιρείας, όσο και 80 φυσικά πρόσωπα-εργαζόμενοί της, που στράφηκαν κατά της Cepal και της Έδραση-Ψαλλίδας.
Το αποτέλεσμα όλης αυτής της δύσκολης δικαστικής «εξίσωσης», ήταν να εκτοξευθεί η τιμή πρώτης προσφοράς από τα 3,13 εκατ. ευρώ στα… 19 εκατ. ευρώ, δηλαδή να αυξηθεί κατά 15,87 εκατ. ευρώ. Ο βασικός λόγος που η τιμή εκκίνησης… εξαπλασιάστηκε είναι ότι εκκρεμεί και δεύτερος πλειστηριασμός για το ίδιο ακίνητο, με επισπεύδουσα την doValue, για τις 8 Ιανουαρίου 2026. Με τη (μεγάλη) διαφορά ότι εδώ η τιμή πρώτης προσφοράς, με βάση διαφορετική έκθεση εκτίμησης, η οποία κρίθηκε πιο αξιόπιστη από το δικαστήριο, ορίζεται στα 19 εκατ. ευρώ…
Τι «είδε» το δικαστήριο
Με βάση την αρχική έκθεση εκτίμησης, το κεντρικό συγκρότημα της Έδραση-Ψαλλίδας περιλαμβάνει 74 αγρούς και αγροτεμάχια συνολικής επιφάνειας 138.366,29 τ.μ. σε εκτός σχεδίου περιοχή, στη θέση «Πάτημα» του Δήμου Κρωπίας της Περιφερειακής Ενότητας Ανατολικής Αττικής.
Επί της ανωτέρω έκτασης υφίσταται κτήριο 1.835 τ.μ., που αποτελεί την έδρα της εταιρείας καθώς και ομάδα 25 κτηρίων προς εξυπηρέτηση του βιομηχανικού σκοπού της επιχείρησης (εργοστάσιο κατασκευής δομικών στοιχείων και βάση εργοστασιακού εξοπλισμού και οικοδομικών μηχανημάτων), τα οποία βρίσκονται διάσπαρτα και θεωρούνται ενιαίο βιομηχανικό σύνολο.
Η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων, κατά τη συγκεκριμένη έκθεση, ανέρχεται σε 7.939,85τ.μ., εκ των οποίων 5.328,66τ.μ. χρήζουν τακτοποίησης, ενώ τα υπόλοιπα κτίσματα συνολικής επιφάνειας 3.233,84 τ.μ. κρίνονται προς κατεδάφιση. Η εν λόγω έκθεση κατέληξε σε εκτιμώμενη εμπορική αξία και τιμή πρώτης προσφοράς 3.130.000 ευρώ.
Στο σκεπτικό της δικαστικής απόφασης, ωστόσο, τονίζεται ότι «από όλα τα προσκομιζόμενα έγγραφα καθώς και από όσα εξέθεσαν προφορικά, κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αλλά και με τα έγγραφα σημειώματά τους» προκύπτει, μεταξύ άλλων, ότι «η ως άνω έκθεση εκτίμησης διαφέρει σημαντικά από την από 30-05-2025 έκθεση εκτίμησης της πιστοποιημένης εκτιμήτριας ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «Αθανασόπουλος Σ. Κωνσταντίνος Ο.Ε.» (Pro Value), η οποία ελήφθη υπόψη κατά τη σύνταξη της υπ’ αριθμ. 2905/05.06.2025 έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης, με την οποία εκτίθεται σε πλειστηριασμό, την 8η Ιανουαρίου 2025, το ίδιο βιομηχανικό σύνολο με τιμή πρώτης προσφοράς την εμπορική αξία των ακινήτων που προσδιορίσθηκε στο ποσό των 19.000.000 ευρώ, στο οποίο ήδη πιθανολογείται ότι ανέρχεται και η πραγματική εμπορική του αξία, λαμβανομένων υπόψη και των συγκριτικών στοιχείων, που προσκόμισαν οι διάδικοι, αλλά και των φωτογραφιών».
Τι λέει η δεύτερη έκθεση
Στη δεύτερη έκθεση εκτίμησης αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο περιλαμβάνει εδαφικό σκέλος συνολικού εμβαδού 138.366,29τμ, το οποίο προήλθε από τη σταδιακή συνένωση 74 διαφορετικών αγροτεμαχίων. Το συνολικό γήπεδο συνορεύει Δ-ΝΔ επί ενιαίου προσώπου, με τον παράδρομο της Αττικής Οδού, Α-ΝΑ, επί δύο διαφορετικών προσώπων, με ανώνυμη αγροτική οδό (χωμάτινη), Β επί επίσης δύο διαφορετικών προσώπων, με έτερη ανώνυμη αγροτική οδό (χωμάτινη) και προς τις λοιπές κατευθύνσεις με όμορες ιδιοκτησίες.
Ακόμη, ότι ιδιοκτησίες τρίτων εισέρχονται σε μεγάλο μήκος μέσα στο κυρίως σώμα του εκτιμώμενου ακινήτου, σε συγκεκριμένες θέσεις, με χαρακτηριστικότερη ιδιοκτησία, η οποία περικλείεται από το εκτιμώμενο ακίνητο και δεν διαθέτει πρόσβαση σε δρόμο.
Η είσοδος και η έξοδος στο ακίνητο πραγματοποιούνται, κατά βάση, από την κύρια είσοδο επί του παράδρομου της Αττικής Οδού, χωρίς κόμβο εισόδου-εξόδου. Δευτερεύουσα είσοδος οχημάτων υπάρχει στην αγροτική οδό προς τα ΝΑ (στην εγγύτητα του σταθμού του Προαστιακού Σιδηροδρόμου).
Η υπό εκτίμηση εγκατάσταση περιλαμβάνει – κατά βάση – ένα διώροφο κτήριο γραφείων με υπόγειο συμβατικής κατασκευής, ένα εργοστάσιο προκατασκευασμένων δομικών στοιχείων με υποστυλώματα και δοκούς από προκατασκευασμένα στοιχεία οπλισμένου σκυροδέματος και επιστέγαση από φύλλα γαλβανισμένης λαμαρίνας, ένα μεταλλικό κτήριο συνεργείου και αποθήκης (με συμβατικής κατασκευής παράρτημα γραφείων) και ένα μεταλλικό κτήριο συνεργείων συντήρησης μηχανημάτων.
Τα κτήρια κατασκευάστηκαν σε διάφορα στάδια, από το τέλος της δεκαετίας του 1970 έως τις αρχές της δεκαετίας του 2000. Καθ’ όλη τη διάρκεια της ως άνω περιόδου προέκυψαν στο ακίνητο και πολυάριθμα μικρότερα κτήρια και εγκαταστάσεις, βοηθητικής ή ακόμη και κύριας χρήσης, καθώς και επεκτάσεις και τροποποιήσεις σε υφιστάμενα κτήρια. Κάποια από αυτά θεωρούνται προσωρινά ή ημιμόνιμα και κάποια άλλα θεωρούνται πλέον άνευ αξίας. Η συνολική επιφάνεια δόμησης του κτηριακού σκέλους είναι 12.677,41τμ, ενώ η συνολική επιφάνεια κάλυψης είναι 9.379,24τμ
Όπως επισημαίνεται, το εκτιμώμενο ακίνητο χρησιμοποιήθηκε ως εργοστάσιο κατασκευής δομικών στοιχείων (μεταλλικών και εξ οπλισμένου σκυροδέματος), αλλά κυριότερα ως βάση εργοταξιακού εξοπλισμού και οικοδομικών μηχανημάτων, με τα οποία τροφοδοτούνταν διάφορα εργοτάξια ανά την Ελλάδα και στο εξωτερικό, με αντικείμενο την εκτέλεση γεωτεχνικών ερευνών, εργασιών υποστήριξης/αντιστήριξης έργων και ειδικών θεμελιώσεων.
Ως βάση του εξοπλισμού αυτού, η υπό εκτίμηση εγκατάσταση προσέφερε χώρο υπαίθριας και στεγασμένης αποθήκευσης, καθώς και χώρους τακτικών και έκτακτων επισκευών. Όλες οι παραπάνω χρήσεις, απαιτούσαν και μικρότερους, υποστηρικτικούς χώρους, όπως αποθήκες υλικών συνεργείων, αποθήκες ανταλλακτικών, αποθήκες πρώτων υλών, καθώς και χώρους διάφορων Η/Μ εγκαταστάσεων. Τη λειτουργία του ακινήτου, συμπλήρωναν δύο σημαντικού όγκου γραφειακές ενότητες, ήτοι το κεντρικό κτήριο γραφείων (το οποίο χαρακτηρίζεται από υψηλές κατασκευαστικές προδιαγραφές), καθώς και ένα διώροφο παράρτημα γραφείων, αποτελούμενο από συγκρότημα μεταλλικών οικίσκων.
Στην εγκατάσταση είχαν δημιουργηθεί και συγκεκριμένοι χώροι στάθμευσης IX οχημάτων, με συνολική δυναμικότητα που ξεπερνούσε τις 100 θέσεις.
Κατά την έκθεση εκτίμησης, τα τέσσερα βασικά κτήρια κρίνεται ότι έχουν ακόμη σημαντική υπολειπόμενη ωφέλιμη διάρκεια ζωής και μπορούν να χρησιμοποιηθούν για απροσδιόριστη ακόμη περίοδο, για το σκοπό για τον οποίον κατασκευάστηκαν.
Ειδικότερα:
α) Το κτήριο των κεντρικών γραφείων της εταιρείας είναι πλήρως ανακαινισμένο. Ο φέρων οργανισμός του είναι συμβατικός από οπλισμένο σκυρόδεμα με στοιχεία πλήρωσης από οπτοπλινθοδομές και υαλοπετάσματα. Αναπτύσσεται σε τρία επίπεδα, τα οποία επικοινωνούν μεταξύ τους μέσω τριών κεντρικών κλιμακοστασίων, καθώς και μέσω τριών σύγχρονων ανελκυστήρων. Στο υπόγειο επιφάνειας 883,30τμ αναπτύσσονται οι χώροι του λεβητοστασίου, κλιματισμού, του δωματίου των υπολογιστών, βιβλιοθήκη καθώς και βοηθητικοί αποθηκευτικοί χώροι.
Στο ισόγειο επιφάνειας 1.351,61τμ αναπτύσσονται οι χώροι της γραμματείας και της υποδοχής, άλλοι γραφειακοί χώροι και το κεντρικό εστιατόριο.
Στον Α’ όροφο επιφάνειας 1.353,47τμ αναπτύσσονται τα γραφεία της διοίκησης, των διευθυντών έργων και άλλοι γραφειακοί χώροι.
Ως προς τα δομικά υλικά, τα δάπεδα είναι επιστρωμένα με μάρμαρο, ενώ διαθέτουν πρόσοψη εξ’ ολοκλήρου κατασκευασμένη από γυαλί σε πλαίσια αλουμινίου.
β) Το μεταλλικό συγκρότημα συνεργείου και αποθήκης με συμβατικής κατασκευής παράρτημα γραφείων, αποτελείται από τρία ενοποποιημένα κτήρια. Αποτελείται από ένα συμβατικό κτήριο από οπλισμένο σκυρόδεμα με στοιχεία πλήρωσης οπτοπλινθοδομές και υαλοπετάσματα που αναπτύσσεται σε τρία επίπεδα, ένα προκατασκευασμένο μεταλλικό κτήριο γραφείων με δυο επίπεδα και μεταλλικό βιομηχανικό κτήριο με μεγάλο εσωτερικό ύψος σε τμήμα του οποίου έχει δημιουργηθεί ημιώροφος. Τα δύο πρώτα κτήρια είναι ενοποιημένα και έχουν χρήση γραφείων, ενώ το τρίτο κτίριο έχει χρήση συνεργείου.
γ) Το κτήριο κατασκευής προκατασκευασμένων στοιχείων είναι ανοικτός βιομηχανικός χώρος με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα και οροφή από γαλβανισμένη λαμαρίνα. Πολύ κοντά σε αυτό βρίσκεται κλειστός προκατασκευασμένος οικίσκος, ο οποίος χρησιμοποιείται για τις ανάγκες του προσωπικού.
δ) Το μεταλλικό κτήριο συνεργείων συντήρησης μηχανημάτων είναι ένα σύμπλεγμα πέντε αποθηκών. Πρόκειται για μεταλλικές κατασκευές με επένδυση από γαλβανισμένη λαμαρίνα και έχουν καθαρά αποθηκευτική χρήση με αναλώσιμα υλικά που χρησιμοποιούνται στα εργοτάξια.
Το συγκρότημα εξυπηρετείται – μεταξύ άλλων – και από μετασχηματιστή ρεύματος μέσης τάσης, διάφορα ηλεκτροπαραγωγά ζεύγη, αντικεραυνική προστασία με συμβατικό και υψηλού ιονισμού αλεξικέραυνο, κεντρικό σύστημα ψύξης/θέρμανσης στο κεντρικό κτήριο γραφείων, το οποίο συνδέεται με κατακόρυφο δίκτυο γεωθερμίας, με γεωτρήσεις στα 120 μ. βάθους, συμβατικό σύστημα κεντρικής θέρμανσης με καυστήρα πετρελαίου, κεντρικό σύστημα εξαερισμού, σύστημα πυρανίχνευσης, συστήματα συναγερμού σε διάφορα κτήρια της εγκατάστασης και διάφορα δίκτυα και αυτοματισμούς (π.χ. δίκτυο πεπιεσμένου αέρα, εξυπηρετούμενο από αεροσυμπιεστές, γερανογέφυρες κ.α.).
Σχετικά με το πολεοδομικό καθεστώς και τους όρους δόμησης, σύμφωνα με την έκθεση, ισχύουν οι διατάξεις του ΠΔ του 2003 (ΦΕΚ 647Δ’ της 25ης Ιουνίου 2003) που αφορά τη Ζώνη Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (ΖΕΑ) κατά μήκος της Αττικής Οδού, όπου επιτρέπονται εγκαταστάσεις που σχετίζονται με την εξυπηρέτηση του αεροδρομίου (ΔΑΑ), σε ζώνη βάθους 150 μ. από τον άξονα της Αττικής Οδού. Επίσης, είναι δυνατό να επιτευχθεί ακόμη και η έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου για το σύνολο της έκτασης του ακινήτου και για τις χρήσεις που προβλέπονται από το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας – Αττικής για τους κάτωθι λόγους:
1. Η απόσταση του ακινήτου από τον υφιστάμενο άξονα του δυτικού διαδρόμου του αεροδρομίου είναι της τάξης των 1.200 μ. στο πρόσωπο επί της Αττικής Οδού και των 1.300 μ. περίπου από τα βορεινά πρόσωπα στην αγροτική οδό.
2. Ο μελλοντικός δεύτερος διάδρομος του αεροδρομίου – εάν πραγματοποιηθεί – θα κατασκευαστεί παράλληλα προς τα δυτικά και σε απόσταση 200-250 μ. από τον υπάρχοντα αεροδιάδρομο. Συνεπώς, οι ανωτέρω αποστάσεις, στη δυσμενέστερη περίπτωση, εκτιμάται ότι δεν θα καταλήξουν μικρότερες από 950-1.050μ από το μελλοντικό αεροδιάδρομο.
3. Τα υφιστάμενα εντός του χώρου του ΔΑΑ πολυκαταστήματα απέχουν από το δυτικό αεροδιάδρομο απόσταση της τάξης των 500 μ, ενώ το εκθεσιακό κέντρο που υπάρχει στο βόρειο τμήμα του αεροδρομίου απέχει, σε ορθή προβολή, απόσταση 320 μ. από αυτόν (και απόσταση 1.000 μ. από το τέλος του).
Την ίδια στιγμή, το εκτιμώμενο ακίνητο απέχει επί του παρόντος – σε ορθή προβολή – κατά μέσο όρο περίπου 1.250 μ. και μελλοντικά 1.000 μ., αντίστοιχα και προφανώς βρίσκεται εκτός του Κώνου Προσγείωσης-Απογείωσης Αεροσκαφών, τόσο σήμερα, όσο και μελλοντικά.
Δεδομένου ότι υπάρχουν σημαντικές πολεοδομικές υπερβάσεις, το αρχικό κόστος για την τακτοποίηση είναι 785.697,54 ευρώ. «Εναλλακτικά για να αποφευχθεί το ανωτέρω κόστος για την τακτοποίηση των κτηρίων εκτός οικοδομικής αδείας προτείνεται η έκδοση άδειας κατεδάφισης όλων των κτηρίων και η έκδοση άδειας ανέγερσης νέων κτηρίων», όπως τονίζεται.
Η δικαστική απόφαση
Με βάση και την παραπάνω έκθεση εκτίμησης το δικαστήριο κατέληξε ότι η εμπορική αξία των 19 εκατ. ευρώ «συνάδει με τη θέση του ακινήτου, την επιφάνεια αυτού, την παλαιότητα των κτισμάτων του και τα επικαλούμενα στις προσκομιζόμενες εκθέσεις εκτίμησης συγκριτικά στοιχεία». Περαιτέρω, πιθανολόγησε ότι θα επέλθει βλάβη στους διαδίκους από τη διαφορά της εκτίμησης, αφού επί εκπλειστηρίασης του ακινήτου σε μικρότερη τιμή και κατακύρωσής του σε τιμή χαμηλότερη της πραγματικής, η οφειλέτιδα θα ικανοποιήσει μικρότερο τμήμα των απαιτήσεων της έναντι των πιστωτών της.
Έτσι, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, με την απόφασή του στις 20 Ιουνίου αφού συνεκδίκασε τις ανακοπές και τις πρόσθετες παρεμβάσεις, διέταξε τη διόρθωση της έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης ως προς την περιγραφή του ακινήτου, καθώς και ως προς την αξία του και την τιμή πρώτης προσφοράς.
Για την περιγραφή η διόρθωση έγκειται στη συμπλήρωση ότι «η συνολική επιφάνεια δόμησης του κτηριακού σκέλους είναι 12.677,41 τ.μ. , ενώ η συνολική επιφάνεια κάλυψης είναι 9.379,24 τ.μ.».
Παράλληλα, όρισε την αξία του ακινήτου με τα παραρτήματά του στο ποσό των 19.000.000 ευρώ και την τιμή πρώτης προσφοράς στο ίδιο ποσό.
Με αυτή την τιμή εκκίνησης θα γίνει και ο πλειστηριασμός που έχει προγραμματιστεί για την ερχόμενη Τετάρτη 2 Ιουλίου.
Διαβάστε ακόμη
ΗΠΑ-Κίνα υπογράφουν εμπορική συμφωνία – Στην τελική ευθεία 10 νέα deals
Παγκόσμιο βήμα για τη Metlen: Η μετοχή …πετάει για το Χρηματιστήριο του Λονδίνου
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα